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  25日下午,中国人民银行发布公告:10月8日起,调整个人住房贷款利率!

  自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

  首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,

  二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  如何解读?

  淘哥以有限的金融知识,先给大家做一个科普。

  所谓“贷款市场报价利率”,就是专业术语说的LPR。

  自2019年8月20日起,央行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率,公众可在全国银行间同业拆借中心和央行网站查询。

  目前,贷款市场报价利率有1年期和5年期以上两个期限品种。

  那么,这个公告,对楼市到底是利好还是利空呢?

  1、从短期看。

  按照这个公告,定价基准转换后,

  全国范围内新发放首套利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);

  二套利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)

  而目前基准利率是4.9%,首套如果是基准,那么是4.9%,目前深圳很多是上浮5%是5.145%,有的甚至上浮10%。二套则至少是上浮10%,上浮后是5.39%。

  调整后,接下来首套4.85%、二套5.45%,

  结果是,

  首套房贷利率下降了0.295%,二套则上浮了0.06%。

  可以说是利好,因为首套下降幅度明显,二套上浮不多。

  整体而言,体现了满足刚需首套、支持二套改善置业的政策取向。

  当然啦,实际首套房贷是否真的能下浮这么多,还要看银行,毕竟政策规定是不低于LPR加60个基点,银行大可以加更多基点,实行市场化定价。

  淘哥觉得,如果是首套房,建议等10月8日后再去办贷款。

  2、中长期看

  值得注意的是,LPR是变化的,所以这个调整后的首套、二套利率可能每个月不一样。

  淘哥觉得,在全球降息潮之下,货币政策大方向应该还是稳健略偏松,

  未来首套房贷利率可能还会更低于4.85%。

  而二套目前5.45%,略高于这次调整前的5.39%,未来也可能低于5.39%。

  综合而言,淘哥觉得,这个政策整体中性,略偏利好。

  对首次置业者毫无疑问是一个好消息,利率下浮明显。

  对于改善型需求,短期看利率略有上浮,但中长期可能会下降。

  同时,如果未来对二套只是LPR+60个基点,而不是增加更多基点(政策是不低于+60基点),这比过去,二套房贷动不动上浮15%、20%甚至30%的政策,更加温和。

  看不懂没关系,央行给了详细解答。

  1.公告发布的背景是什么?

  个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。

  2.改革后个人住房贷款利率如何定价?

  改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  3.确定定价基准时,相应期限如何理解?

  目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。

  4.什么是利率重定价?

  利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  5.对于居民家庭有什么影响?

  公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  6.何时实施?

  2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

  (来源:文杰淘楼)

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