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  ? ? ?上周的新闻,其实更像个参考利率市场化的连环拳,上周一20日全国银行间同业拆借中心首次发布了贷款参考利率并轨后新LPR首次报价,周日下午的17点,中国人民银行公告〔2019〕第16号文发布,周末的最后一拳打到房贷上面。被称为房贷参考利率重磅政策的16号文总结以下就是以下四点:

  房贷参考利率改革,房产还是不适合投资?

  ? ? ?这个最新的房贷参考利率政策一出来,大家最关心的其实还是未来的房价到底会受到什么样的影响,虽然各方的消息都说影响不大,但还是忍不住自己来看看实际的变化。

  1、LPR机制?

  ? ? ?LPR机制指的是央行从2019年8月17日开始,对“贷款市场报价参考利率”LPR形成机制进行改革。这方面简单说就是把从前以官方发布的贷款基准参考利率,转换成了一个市场的算术平均值,之后的贷款参考利率受市场因素决定。新的LPR机制对于企业来说意义更积极,可以有效推进企业方面的贷款参考利率,比如在8月20日,全国银行间同业拆借中心公布的,最新一期贷款参考利率并轨后的新LPR首次报价,一年期LPR4.25%,五年期以上LPR4.85%,和现有的贷款基准参考利率相比是下降了一丢丢。

  ? ? ?可是对于房企来说,他们融资的难度情况可不是参考利率这么简单,真的是越来越难。

  2、以实际城市算算?

  ? ? ?其实对于存量的个人住房贷款来说,真的没什么影响,这些还是按原来的合同执行。

  ? ? ?对于2019年10月8日的个人商业性住房贷款来说,全国范围内新发放首套个人住房贷款参考利率是要求不可以低于相应期限LPR;二套个人住房贷款参考利率不得低于相应期限LPR+60个基点,这是两个基础值。我们以2019年8月20日发布的首期LPR数据为例计算,首套房参考利率最低就是5年期以上的LPR?4.85%,那么二套房的贷款率就是最低为?5.45%,再参考目前执行的央行基准参考利率,5年期以上的住房贷款参考利率是在央行基准参考利率4.9%上下浮动。

  房贷参考利率改革,房产还是不适合投资?

  ? ? ?放在各个城市再算算参考利率改革前后的变化,又会有些许差别,因为部分城市的首套个人住房贷款参考利率实际施行的是不低于基准参考利率的9折,比如上海;而对于北京,去年起执行的是北京地区首套房贷款参考利率按照央行基准参考利率的1.1倍执行,比之前的基准参考利率1.05倍有提高;成都地区的首套房贷款参考利率目前普遍是在基准参考利率上浮15%。

  ? ? ?那么对于上海来说,如果以普通用户可以拿到的9.5折计算,即4.9%的95折,4.655%的首套房参考利率,相比调整后的8月20日公布的的LPR报价4.85%,10月8日起的首套房房贷参考利率就提高了;对于北京来说,原本是1.1倍,即5.39%的首套房参考利率,相比调整后的8月20日的LPR报价4.85%,后者参考利率更有利;成都地区来说,以1.15倍计算,原来的首套房商业贷款参考利率是5.635%。

  ? ? ?但需要说明的是,以上的计算仅是一个简单的测算,各地的实际商业性住房贷款参考利率受以下因素影响:

  ? ? ?1、各地的个人商业性住房贷款参考利率实际的加点浮动定价权,还是要各地根据自己情况制定。

  ? ? ?2、LPR的报价是市场报价,市场每个月都会产生浮动,比如到年末的四季度,受市场影响LPR参考利率下降的势头可能就会较大,那么到时候,以LPR参考的商业贷款参考利率也将会随着下调。

  ? ? ?3、而且实际上即使是在同一个地方,四大行和其它银行的贷款参考利率也有差距。

  3、房产是否还可以投资?

  ? ? ?首先,首套房毕竟是刚需住房,这方面只要手里的资金能达到首付款,哪怕欠缺一些找人援助一点点,也是能买就买,毕竟还有六个钱包。另外公积金方面,个人住房贷款参考利率暂时还是没有变化的。

  ? ? ?其次,炒房这方面,从前几年就不断收紧,普通人还是牢记“房子是用来住的、不是用来炒的”的这句话。

  ? ? ?然后,就是房产投资的租金回报率。包租公和包租婆的投资模式其实是很多人普遍接受的一种投资方式,租金回报率称作“租售比”,简单的计算方式就是:月租金(税后)× 12/购买房屋总价。在炒房时,也会用租金回报率去衡量某个楼盘是否值得买、是否值得投资的指标之一,如果在加入贷款和物业维护等费用,计算方式就成为:

  ? ? ?[月租金(税后)-月供-各类费用]× 12 /[购房首付款+贷款合同期限内还款]

  ? ? ?投资预期的效果还是期待能越高越好,但实际上目前各个城市的租金回报率并没有想像的美好,看到过一个第三方统计的2019年城市租金参考收益率等等的数据,显示今年二季度时候的租金参考收益率中,广州1.6%,上海、北京、南京1.8%,杭州2.2%,西安、成都2.4%,这份统计中对五十座城市的租金参考收益率统计的平均值为2.3%。

  ? ? ?这个参考收益率基本堪比目前的余额宝参考收益率。

  4、房价和CPI?

  ? ? ?房价和CPI这两个指标都是可以作为衡量价格的指数,但是我们一般看到的CPI是不包含房价,所以只把CPI看作最基本生活用品的价格指数。在国家统计局公布的数据,7月份居民消费价格指数CPI同比上涨2.8%,这个涨幅连续5个月处于“2时代”,是17个月的新高。

  房贷参考利率改革,房产还是不适合投资?

  ? ? ?而实际上真实的通胀水平,尤其是包含房价的通胀,估计在6-7%之间。

  ? ? ?“房子是用来住的、不是用来炒的”,这句话最早应该是在2016年的ZY经济工作会议上讲出来的,这就是上面对于房子的总要求和定位。对于房子的调控,其实不仅是对楼市的调控,还涉及货币的宏观政策,而落在信贷上,普通人最大的感受是从2016年开始,对于信贷流向从逐渐趋严到严格限制流向投资投机性购房。所以这几年来的一些手段在这个要求的前提下,既要抑制房地产泡沫,又要保持稳定,所以对于房地产的政策来说,很多都是温和的,包括这次的房贷参考利率改革,大家普遍的说法都是参考利率改革后普通人申请住房贷款的参考利息支出基本没什么太大的变化,但是刚需购房者和多套房购房者的房贷参考利率分化是必然的。对于更多普通的有投资理财需求的人来说,房子方面的配置则需要更谨慎,在目前的环境下,房子的收益在2018年的涨幅就明显低于往年。经济大环境的毛衣之争下,今年的投资市场债市的表现相对更适合保守或是稳健的投资理财需求。投资性购房的还是要慎重为主。

  ? ? ?最后还是用一个计算收尾,投资性房产贷款参考利率用二套房贷款参考利率加60个基点后,5年期以上二套房的贷款率就是5.45%,如果在这个基础上如果再上浮15%-25%,实际的贷款参考利率就达到了6.267%-6.812%,如果是这是投资品种的话,作为理财投资人该去哪里找一个参考收益率能超过6%且还是无风险的投资品种?平时放奶茶钱的余额宝才2%左右的参考收益率,零风险的那些固定期限的国债或者银行五十万以内存款产品,也是3%-4%左右浮动,无风险产品到6%以上收益,这道题好难。。。或者是即使拿去买风险较低的定融政信债,参考收益率基本能超过8%,客观说中短期也是有小概率的违约风险存在,虽然长期角度暂时的环境统计显示并没有坏帐风险。

  ? ? ?二套房或更多房产投资,如果是用商业贷款来投资的,真还是要慎之又慎。

  ? ? ?作者简介:小存。微信公众号:大佛聊互联网金融(ID:lsdf628)。备注:本文是第141期《高手在民间系列》文章。

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